Le problème des impayés de loyers est l'un des principaux soucis des propriétaires. Comme la loi se veut plutôt protectrice à l'égard des locataires, la procédure d'expulsion peut ne pas aboutir avant un long délai.
Trouver un accord à l'amiable
Certains sites, comme www.litige.fr , font le point sur la procédure d'expulsion. Ils vous informent ainsi qu'avant d'engager la procédure d'expulsion proprement dite, vous pouvez essayer de trouver un accord à l'amiable avec le locataire.Depuis décembre 2019, ce préalable est d'ailleurs obligatoire, avant toute procédure judiciaire, pour des litiges n'impliquant pas des sommes supérieures à un certain montant.
Avant d'envisager l'expulsion du locataire, il est donc conseillé de prendre contact avec lui dès que vous constatez un retard dans le paiement du loyer. En effet, il vaut mieux ne pas laisser cette situation s'installer et régler le problème, s'il se peut, dès qu'il se présente.
Si vous envisagez l'expulsion pour un autre motif, comme un défaut d'assurance ou des troubles causés au voisinage, cette tentative de conciliation peut également s'avérer très utile et, dans certains cas, peut s'imposer à vous.
La relance du locataire peut d'abord se faire par lettre simple ou par courriel. Si, au bout de quinze jours, il n'a toujours pas payé son dû, vous pouvez alors lui adresser, par courrier recommandé avec avis de réception, une mise en demeure de payer dans un certain délai.
Le commandement de payer
Si la tentative de conciliation amiable échoue, le propriétaire peut demander à un huissier de justice de rédiger un commandement de payer. Cette démarche marque le début de la procédure d'expulsion du locataire mauvais payeur.Ce document doit être élaboré par un huissier de justice et adressé par ses soins au locataire. Il récapitule l'ensemble de sa dette et lui donne un délai de deux mois pour s'en acquitter.
Il doit également indiquer, entre autres mentions, la possibilité pour le locataire de faire appel à un fonds de solidarité spécifique et les risques auxquels il s'expose en ne payant pas sa dette locative, notamment celui d'être poursuivi dans le cadre d'une procédure judiciaire.
Le commandement de payer se réfère à la clause résolutoire, si elle est prévue dans le contrat de location, ce qui est le cas le plus fréquent. Cette clause peut être invoquée dès lors que le locataire ne paie plus son loyer. Si c'est le cas, sa mise en œuvre permet de résilier le bail.
Le cas échéant, un commandement de payer peut être adressé au garant du locataire. Il est en principe à la charge du locataire.
L'action en justice
Si, dans le délai prévu par le commandement de payer, le locataire ne règle pas sa dette, le bailleur peut l'assigner en justice devant la juridiction compétente. La nature de sa saisine dépend du montant des sommes dues par le locataire.Si le contrat comporte une clause résolutoire, le bailleur demande son application au juge, aux fins de résilier le contrat et de prononcer l'expulsion du locataire.
Si la clause résolutoire n'est pas mentionnée au contrat, l'assignation à comparaître devant le tribunal compétent est adressée au locataire après l'échec de la mise en demeure, sans qu'il soit nécessaire de lui envoyer un commandement de payer.
Au cours de l'audience de jugement, chaque partie est invitée à présenter sa situation et à exposer ses arguments. La présence d'un avocat, pour l'assister, n'est pas obligatoire.
Le juge peut accorder un délai au locataire menacé d'expulsion. Il est compris entre trois mois et trois ans. S'il n'en accorde pas, le magistrat prononce la résiliation du bail et l'expulsion d'un locataire condamné par ailleurs à payer les arriérés de loyer.
L'expulsion proprement dite
L'expulsion ayant été ordonnée par le juge, il convient de la faire appliquer. C'est à l'huissier de justice qu'il incombe de faire exécuter cette décision. Il se rend donc au domicile du locataire concerné et lui signifie la décision d'expulsion prise à son encontre.Le locataire dispose alors d'un délai d'un mois pour faire appel de la décision. Si, passé ce délai, il n'a ni fait appel ni quitté le logement, l'huissier délivre un commandement de quitter les lieux.
Le jour fixé pour l'expulsion, plusieurs cas de figure peuvent se présenter. Si le locataire libère les lieux de lui-même, l'huissier dresse, dans un procès-verbal, la liste des meubles.
Si le locataire refuse d'ouvrir sa porte, l'huissier relate l'échec de sa mission. Il peut faire appel aux forces de l'ordre pour pénétrer dans le logement du locataire. Enfin, si ce dernier est absent de son domicile, l'huissier ne peut entrer dans le logement sans requérir l'aide de la police et d'un serrurier.
À chaque fois, il dressera un procès-verbal précisant les circonstances de son intervention. Il faut enfin rappeler qu'aucune expulsion ne peut avoir lieu durant la trêve hivernale, qui court en principe du 1er novembre au 31 mars de l'année suivante.