Comment démembrer un bien immobilier ?

Investir dans le démembrement de propriété peut répondre à de nombreuses problématiques. Ce fait est rassurant, car ce type d’acquisition s’adaptera alors facilement à l’évolution personnelle de l’acquéreur. Mais avant d’investir, connaitre tous les intérêts est nécessaire.

Le démembrement de propriété, de quoi s’agit-il ?

Trois éléments composent le droit de propriété : l’usus ou le droit d’user du bien, l’abusus ou le droit de posséder le bien et le fructus ou le droit d’en récolter les fruits. Le démembrement de propriété permet ainsi de séparer la propriété en 2 parties : d’une part la nue-propriété et d’autre part l’usufruit. Ce dernier offre le droit de faire usage du bien — en faire une résidence principale ou le louer pour en percevoir les bénéfices, et la nue-propriété permet de disposer du bien sans pour autant l’utiliser instantanément.

L’acquéreur de la nue-propriété choisit donc de sécuriser un capital qui porterait entre autres des risques, mais également des avantages. Étant donné que le nu-propriétaire n’en perçoit aucun revenu locatif, il n’aura donc pas à payer de fiscalité sur le revenu, ni de prélèvements sociaux ni de taxe foncière. Seul l’usufruitier se chargera d’entretenir le bien et d’en supporter la fiscalité et les taxes ; et s’il est contractuel, au bout du terme de la convention, il devra remettre les clés du bien en état d’être réutilisé.

Par ailleurs, le démembrement de propriété peut être combiné avec l’assurance vie pour en tirer les bénéfices et les caractéristiques de chacun afin d’effectuer une transmission optimale du patrimoine, tout en s’assurant que les droits de chaque partie soient bien respectés.

Mais pour ceux qui ne sont pas rassurés à l’idée d’acquérir un bien qui supporterait la totalité du risque en matière de location et de revente, une astuce est également recommandée : investir dans le démembrement scpi de rendement.

Comment fonctionne la SCPI en démembrement ?

La société civile de placement immobilier a pour principe d’investir dans l’immobilier, en effectuant l’acquisition d’une propriété prévue pour une location. Ainsi, il est possible pour tout individu -qui en a les moyens- d’acquérir des parts de démembrements en scpi.

Pour investir en demembrement en scpi est donc une question d’acquisition des parts investies dans le secteur professionnel de la nue-propriété de cette société, ou des bénéfices de l’usufruit. Cette société peut alors acquérir des propriétés dans le but de les louer ou en faire bâtir pour les louer ensuite. Mais en général, l’investisseur acquiert la nue-propriété et la société de gestion garde l’usufruit.

Quels avantages à investir dans le démembrement en SCPI ?

L’achat des parts de SCPI peut se faire pendant une période de détention qui est limitée entre 5 à 15 ans, durant laquelle l’acheteur ne possède que la nue-propriété ou ne récolte que l’usufruit des parts en démembrement. Mais quand cette période prend fin, il recouvre la totalité des parts de la SCPI en détenant à la fois l’usufruit et la pleine propriété.

 Un autre avantage à ne pas oublier dans l’investissement dans le démembrement en scpi est la légèreté fiscale. En effet, tant que les parts de démembrement en scpi ne concernent que la nue-propriété, l’impôt sur la fortune ne leur seront pas imposable. Pas de revenu, donc pas d’impôts sur le revenu. À ce titre, le nu propriétaire ne paye donc aucun impôt, car ce dernier, ainsi que le paiement des taxes foncières reviendront à l’usufruitier.